Mennyit ér az ingatlanom?

Tévhitek a lakosság körében!

Közel 16 éves ingatlanszakértői múltam alatt sok mindent megtapasztaltam, és elmondhatom, hogy láttam, hallottam már a javát e területnek.

Mire is gondolok?

"....de hát a szomszéd utcában 25 millióért adtak el egy lakás"
"....hogy-hogy csak 17 milliót ér? Tavaly költöttem rá 6 milliót!
"... ez? Csak 21 millió? Megépíteni sem lehet ennyiből?"

.. és még sorolhatnám tovább a tulajdonosok értetlen kérdéseit.


Felhívnám a figyelmet, hogy a mostani kis blog, kifejezetten a lakóingatlanokra igaz. Egy későbbi témában majd beszélünk a nem lakóingatlanok eseteiről is.

Tisztázzuk először is, hogy mi az hogy Piaci ár!

Valahogy talán úgy fogalmaznám a legegyszerűbben, hogy egy ingatlan piaci ára az az ár, melyet vevő még hajlandó megfizetni adott lakóingatlanért, úgy, hogy azt semmilyen külső tényező nem befolyásolja, tisztességes körülmények között, kellő ideje van mind eladónak mind vevőnek a döntése meghozatalához.

Hogyan álljunk neki meghatározni saját ingatlanunk értékét!

Egyszerűen:

Első és legegyszerűbb és legcélravezetőbb, ha hívunk egy ingatlan szakértőt és kérjünk értékmeghatározást.

Higgyék el, egy lakóingatlan esetében 10-20 e Ft-ot kiadni egy értéktanúsítványért rettentően megtérülő befektetés. Persze csak akkor, ha tényleg el akarjuk adni az ingatlanunkat. Sajnos nem minden ingatlaniroda rendelkezik ingatlan szakértőkkel, így sokan csak "tippelnek", de nem megalapozott árat állapítanak, így anyagi veszteséget okoznak eladók részére, akár alacsony, akár magas. Javaslom, hogy olyan szakértőket keressünk, akik rendszeresen találkoznak valós adásvételekkel, így nem kínálati árakra alapozzák meg döntésüket. Ilyenek például a banki értékbecslők. Menjünk be 1-2 bankfiókba, és kérjünk elérhetőséget.

Bonyolultan:

Ha azt hisszük, mi is meg tudjuk állapítani ingatlanunk értékét, akkor a következő lépéseket ajánlom:

1. Üljünk le, és határozzuk meg pontosan, hogy hány m2-is a mi ingatlanunk és
• nézzük külön a lakóhelyiségeket
• nézzük külön a melléképületet
• nézzük külön a garázst
• ne számoljuk bele se a teraszt, se az erkélyeket
• nézzük meg mekkora a telek
• írjuk össze, hogy nappali és ezen kívül hány szobánk van 
• írjuk össze az extrákat (medence, napkollektor, napelem, extra vagyonvédelem ...)
2. Bár tudjuk, de magunkat nem becsapva, vizsgáljuk meg, hogy milyen a környezet ahol ingatlanunk van
• telek fekvése, tájolása, leejtése
• környezet (zajos, nehezen megközelíthető e, van e zavaró lakosság a környéken, téli járhatóság, közbiztonság ...)
3. Menjünk fel számos ingatlanokat tartalmazó internetes portálra, és keressünk hasonló ingatlanokat. Hasonlóságnál törekedjünk, hogy az ingatlan nagyságában (hasznos alapterület) az eltérés ne haladja meg a +-20%-ot, telek mérete is hasonló legyen, a szobaszám eltérésnél már 1 szoba is jelentős ármodosító lehet. Gyűjtsünk össze 5-8 hasonló ingatlant. Ha esetleg ki is nyomtatjuk, könnyebben jegyzetelünk. Fontos, hogy településen belül legyen ha lehet, és a kiszemelt ingatlanok olyan utcában, olyan megítélésű utcában legyenek, mint a miénk.
4. Fogjuk a mi ingatlanunkat és egyesével kezdjük el megvizsgálni az interneten talált ingatlanokhoz képest. Ezt hívják páros összehasonlításnak.

Ha jó ingatlanokat válogattunk össze, nem fog csalódás érni, tényleg azt az értéket kapjuk, ami a piacon is elfogadható.

Fontos, hogy ne csapjuk be magunkat:

• legyünk az ingatlanunkhoz, állapotához objektívek
• mindig a vevő fejével gondolkozzunk
• ami nekünk személyes érték, az másnak lehet értékcsökkentő tényező

Amennyiben viszont meghallgatják a tanácsom, inkább forduljanak szakértőhöz.

 Összefoglalva:

• Sosem abból induljunk ki, hogy a szomszéd utcában eladtak egy házat 25 M-ért, akkor a miénk is annyit érhet, mert nagyot tévedhetünk, hiszen tucatnyi ár módosító tényező van.
• Sajnos ha egy ingatlanra ráköltünk pl. 6 milliót, lehet csak épp pár 100e Ft-al fog többet érni. Így mindig kérjük ki egy ingatlan-szakértő tanácsát, hogy megéri e ennyit rákölteni, ne adj Isten, érdemes e bárhol drága házat építeni?
• Legalább annyit ér az ingatlanunk, mint amennyibe került azt megépíteni? Óriási hiba ezt gondolni, bődületeset bukhatunk. Érheti akár a töredékét is!